¿Cómo afecta la antigüedad del techo al seguro de hogar?

Qué revisan las aseguradoras al suscribir la antigüedad de su techo

Revisamos los materiales de suscripción de acceso público de las aseguradoras para ver qué publica realmente cada una sobre la antigüedad del techo, a diferencia de lo que afirman en su nombre publicaciones genéricas de blogs de la industria. Solo cinco aseguradoras tenían un documento localizable y atribuible a la aseguradora que indicara cifras específicas de antigüedad del techo: Citizens Property Insurance Corp, Florida Peninsula, People’s Trust, Slide Insurance y Universal Property & Casualty. American Traditions hace referencia a un programa de liquidación relacionado con techos a través de su agencia asociada, pero los umbrales de edad específicos de ese documento no estaban accesibles.

Nota: Esta comparación refleja las aseguradoras que tienen perfil en este directorio. No todas las aseguradoras publican una regla específica para este factor. Consulte el perfil de cada aseguradora para obtener la información más reciente disponible.

Entre las aseguradoras con cifras publicadas, los números varían considerablemente según el material del techo. Citizens establece un límite de 25 años para techos de tejas asfálticas (“blandos”) y 50 años para techos de teja, pizarra, concreto o metal (“duros”), con una excepción única si una inspección documenta al menos cinco años de vida útil restante. Universal Property & Casualty limita los techos de tejas asfálticas a 20 años y los techos de madera a 15 años. La guía de referencia rápida de Slide Insurance de enero de 2023, la versión más reciente que pudimos localizar, aceptaba techos de teja y metal de junta alzada de menos de 31 años y cualquier otro tipo de techo, incluido el de tejas asfálticas, de menos de 16 años. La guía localizada de Florida Peninsula (edición de 2018) establece las tejas asfálticas en menos de 20 años y los techos planos en menos de 10 años, y People’s Trust publica límites separados y más estrictos para los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach que para el resto del estado.

Para las 13 aseguradoras restantes (American Integrity, Core Insurance, Edison Insurance, GeoVera Specialty, Homeowners Choice, Manatee Insurance Exchange, Monarch National, Orchid, Ovation Home Insurance Exchange, Patriot Select P&C, Safepoint y Security First, además de las cifras específicas de American Traditions) no se pudo localizar ningún documento de suscripción sobre antigüedad del techo publicado públicamente, a pesar de búsquedas directas en el sitio de cada aseguradora, sus agencias generales administradoras, y las páginas de radicaciones (filings) de FLOIR. Eso no significa que estas aseguradoras no tengan reglas internas de antigüedad del techo. Significa que esas reglas no están publicadas en ningún lugar al que podamos hacer referencia, por lo que no se muestran individualmente en la tabla a continuación. Los propietarios deben confirmar directamente con la aseguradora o su agente antes de asumir un límite de edad.

Elegibilidad del techo por antigüedad, según aseguradora: aseguradoras con cifras publicadas

Cinco de las aseguradoras de este directorio han publicado una cifra específica de antigüedad del techo que pudimos verificar directamente en el material propio de esa aseguradora. Las otras 13 (American Integrity, American Traditions, Core Insurance, Edison Insurance, GeoVera Specialty, Homeowners Choice, Manatee Insurance Exchange, Monarch National, Orchid, Ovation Home Insurance Exchange, Patriot Select P&C, Safepoint y Security First) no tienen una cifra de antigüedad del techo publicada que pudiéramos verificar, por lo que no se muestran a continuación.

• Citizens Property Insurance Corp: los techos blandos (tejas asfálticas y materiales similares) no deben superar los 25 años; los techos duros (teja, pizarra, concreto, metal) no deben superar los 50 años, según los boletines de reglas de techo publicados por Citizens. Un techo que supera el límite de edad aún puede calificar si un Formulario de Inspección de 4 Puntos o de Techo documenta al menos 5 años de vida útil restante, lo que extiende la cobertura hasta 5 años, limitado a una vez por propiedad; Citizens envía un aviso de cortesía cuando la vida restante documentada llega a 1 año o menos.
• Florida Peninsula: según su Guía de Referencia Rápida para Agentes (edición 2018, la versión más reciente localizada, por lo que las pautas actuales pueden diferir), los techos de tejas asfálticas deben tener menos de 20 años y los techos planos menos de 10 años, sin un límite de edad numérico específico para techos de teja o metal en ese documento. Los techos de tejas asfálticas tampoco deben mostrar levantamiento, ondulación o pérdida de granulado consistentes, con un mínimo de 3 años de vida útil restante, y las viviendas de 40 o más años requieren una Inspección de 4 Puntos aceptable al momento de la solicitud.
• People’s Trust: según su guía de capacitación para agentes publicada, los límites varían según la región y el material. Para el resto de Florida: los techos de teja, concreto o metal deben tener 30 años o menos, los de tejas asfálticas o cedro 20 años o menos, y los techos planos 15 años o menos. En el área Tri-County (Miami-Dade, Broward, Palm Beach), esos límites se reducen a 20 años para teja/concreto/metal, 10 años para tejas asfálticas/cedro, y 10 años para techos planos. Las restricciones de edad no aplican a techos planos sobre áreas o espacios no habitables, y no se indica ningún otro criterio de base de liquidación o inspección obligatoria más allá de estos límites de elegibilidad.
• Slide Insurance: según su Guía de Referencia Rápida para Propietarios de Florida de enero de 2023 (HO3 y HO6), encontrada en una plataforma de cotización de terceros y no en el sitio web de Slide, los riesgos con techos de teja o metal de junta alzada de 31 años o más no son elegibles para cobertura, y los riesgos con cualquier otro tipo de techo (incluidas las tejas asfálticas) de 16 años o más no son elegibles. No encontramos una versión actual en el sitio público de Slide, así que confirme la regla vigente con un agente designado por Slide. Los recubrimientos de techo no aprobados (alquitrán y grava, techado enrollado, tejamanil de madera, tablas, papel alquitranado y techos multicapa) quedan excluidos por completo, y todos los techos están sujetos a revisión de suscripción; hay disponible un endoso de Pérdida por Viento/Granizo en el Revestimiento del Techo para reducir la prima.
• Universal Property & Casualty: según sus Pautas de Suscripción Vinculante de Florida, los techos de tejas asfálticas deben tener 20 años o menos (excepto en los formularios HO8 y DP1), los techos de madera deben tener 15 años o menos, y todos los demás tipos de techo deben estar “en buenas condiciones”, sin un límite de edad numérico indicado en ese documento. Las viviendas de más de 100 años deben asegurarse a Valor Real en Efectivo en el formulario HO8, se requiere una Inspección de 4 Puntos para viviendas de más de 40 años (excepto formularios HO4, HO6, HO8), y un crédito de mitigación de viento del 100% por techo a cuatro aguas requiere evidencia fotográfica o un formulario oficial de inspección OIR-B1-1802.

Qué hacer si su vivienda es señalada por la antigüedad del techo

Si su techo fue señalado por su antigüedad, una certificación de techo o una inspección de mitigación de viento es el siguiente paso habitual. Esto documenta la condición actual del techo y su vida útil restante en lugar de basarse solo en la antigüedad, y varias aseguradoras aceptan explícitamente una inspección aprobatoria como excepción a su límite de edad normal. Conserve el informe de inspección y cualquier permiso de trabajos previos en el techo. Ambos se solicitan comúnmente durante la suscripción.

Si su techo realmente necesita reemplazo para calificar, compare primero el costo contra la diferencia de prima entre aseguradoras: algunas aseguradoras cobran más por un techo envejecido en lugar de rechazarlo directamente, así que una revisión completa a través del centro de elegibilidad puede revelar una opción que no requiera reemplazo inmediato.

Cómo se relaciona la antigüedad de su techo con otros factores de elegibilidad

La antigüedad del techo es el factor que está más estrechamente ligado al año de construcción de una vivienda, aunque los dos no son idénticos. Un techo reemplazado hace cinco años en una vivienda de los años 70 reinicia el conteo de antigüedad del techo aunque la cifra del año de construcción no cambie. El material y la condición del techo también se documentan en la misma inspección de cuatro puntos o de mitigación de viento que revisa el sistema eléctrico y la plomería, así que a menudo es eficiente abordar los tres a la vez.

• Año de construcción
• Plomería
• Panel eléctrico
• Reclamos anteriores
• Ocupación